Дипломный проект - Строительно - техническая и экономическая экспертиза здания кафе в Нижнем Новгороде для перепрофилирования в фитнес - клуб

Содержание
Введение
Раздел 1.
Исходные данные
1.1. Описание местоположения объекта недвижимости
1.2. Описание объекта недвижимости
1.2.1. Объемно-планировочные решения
1.2.2. Краткая характеристика здания
Раздел 2.
Техническая и экономическая экспертиза состояния текущей эксплуатации объекта недвижимости
2.1. Оценка технического состояния и физического износа объекта
2.2. Определение стоимости единого объекта недвижимости при существующем использовании
Список использованной литературы
Раздел 3.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
3.1. Возможные варианты эффективного использования объекта
3.2 Определение стоимости объекта недвижимости при планируемом использовании
3.3. Выбор наилучшего функционального направления использования объекта недвижимости.
3.4. Анализ наилучшего функционального направления использования объекта недвижимости
Список использованной литературы
Раздел 4.
Архитектурно - планировочные решения строения
4.1. Характеристика существующего объекта недвижимости
4.2. Объемно-планировочные решения реконструируемого здания
4.3. Архитектурно-конструктивные решения
4.3.1. Фундаменты
4.3.2. Стены
4.3.3. Каркас
4.3.4. Перекрытия и покрытия
4.3.5. Конструкция крыши
4.3.6. Перегородки…
4.3.7. Лестницы
4.3.8. Окна
4.3.9. Двери
4.3.10. Подвесные потолки
4.4. Инженерное оборудование
4.4.1. Водопровод и канализация
4.4.2. Отопление и вентиляция
4.4.3. Электрические устройства
4.4.4. Вентиляция
4.5. Охрана окружающей среды
Список использованной литературы
Раздел 5.
Обследование состояния несущих и ограждающих конструкций и решения по повышению их эксплуатационных качеств
5.1. Техническое состояние конструктивных элементов здания
5.2. Проектные решения
Список использованной литературы
Раздел 6.
Организационно-технологическое проектирование нового строительства объекта недвижимости
6.1. Подсчет объемов строительно-монтажных работ
6.2. Особенности производства работ при реконструкции объектов
недвижимости
6.3. Выбор крана
6.4. Разработка календарного плана производства работ
6.5. График движения рабочих
6.6. Проектирование строительного генерального плана
6.7. Охрана труда и техника безопасности при строительстве и реконструкции
6.8. Разработка сметной документации
8Список использованной литературы
Раздел 7.
Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций в разработку и реализацию проекта использования объекта недвижимости
7.1. Экономические показатели проекта по результатам разработки проектно-сметной документации
7.2. Определение доходов от эксплуатации объекта недвижимости.
7.3. Выбор горизонта расчета и нормы дисконта
7.4. Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта
7.4.1. Внутренняя норма доходности (ВНД)
7.4.2. Срок окупаемости проекта
7.5. Определение рыночной стоимости объекта
7.5.1. Затратный подход
7.5.2. Сравнительный подход
7.5.3. Доходный подход
7.5.4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта
Список использованной литературы
Заключение
ПРИЛОЖЕНИЕ А: Расчет конструкции мансарды
ПРИЛОЖЕНИЕ Б: Ведомость объемов работ
ПРИЛОЖЕНИЕ В: Сметная документация

Графическая часть:
1.Анализ спортивной недвижимости города Нижнего Новгорода, Сормовского района
2. Схема планировочной огр.зем.уч., Фотографии здания до реконструкции, Планы до реконструкции, Ситуационный план
3. Планы здания после роконструкции, фасад здания после реконструкции
4. Разрез А:А, Узел 1, Узел 2, Планы здания после реконструкции
5. Сема расположения несущих элементов мансарды, Разрез А:А, Разрез Б:Б, Узел 1, Узел 2, Узел 3
6. Строй.ген.план
7. Календарный план, График потребности в рабочих
8. Структурно-логическая схема оценки стоимости объкта
9.Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций в разработку и реализацию проекта использования объекта недвижимости

Целью дипломного проекта является выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости для получения максимального дохода.
Для достижения данной цели, были поставлены задачи:
1. Анализ технического и экономического состояния текущей эксплуатации объекта недвижимости.
2. Анализ и выбор наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
3. Архитектурно-планировочные и организационно-технологические решения для реализации наиболее эффективного использования
4. Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта.

Рассматриваемый объект недвижимости представляет собой нежилое отдельностоящее двухэтажное кирпичное здание, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, Сормовский район, ул. Проходной пер., 3 А. Оно было выбрано исходя из выгодного местоположения. Объект находится в близости к центру Сормово. Здание было построено в 1972 году. В здании располагаются такие организации, как: кафе, бар, юр. услуги, и др.организации.
В ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости были выбраны 4 варианта направления дальнейшего использования: кафе, офисы, гостиница и спортивный объект.
В качестве критерия эффективности инвестируемого капитала в объект недвижимости рассматривается показатель чистого дисконтируемого дохода. Из представленных вариантов максимальным чистым дисконтированным доходом с 1 кв. м обладает спортивный объект.
Поэтому данный объект недвижимости будет перепрофилирован в фитнес-клуб.
1 лист. В дипломном проекте был проведен анализ спортивной недвижимости в Сормовском районе.
Были проанализированы 15 конкурентов (фитнес-клубов) Сормовского района.
На данном графике показана востребованность фитнес-клубами услуг по Сормовскому району. Наиболее востребованные: силовые и аэробные тренировки и тренажерный зал.
На данном графике показан примерный среднемесячный доход фитнес-клубов. Пунктирной линией обозначен предполагаемый доход моего фитнес-клуба (около 500 тыс. руб.).
На данном графике показана средняя стоимость абонементов среди конкурентов. Пунктирной линией обозначена стоимость абонемента моего фитнес-клуба (1600 руб в мес).
На данном графике показана вместимость фитнес-клубов. Пунктирной линией обозначена вместимость моего заведения (300 человек).
Можно сказать, что у данного объекта недвижимости достаточно много конкурентов. Некоторые находятся в непосредственной близости. Выигрышным решением будет являться предоставление тех услуг фитнес-центра, которых нет у конкурентов. Также можно использовать следующие решения: более низкие цены, высокая квалификация работников и высокое качество предоставляемых услуг.

В рамках архитектурно-планировочного решения (лист 2,3,4) объекта была произведена перепланировка здания: т.е. произведен полный демонтаж перегородок, дверных и оконных блоков, верхнего слоя пола и крыши.
Затем была произведена надстройка мансардного этажа из металла, которая была рассчитана в дипломном проекте. Схема и компоновка конструкции мансарды представлена на листе 5. (устанавливаем на кирпичную кладку стальной мауэрлат, на кирпичные колонны опираем стальные стойки, и кладем балку, которая одним концом опирается на мауэрлат, а др. на стойку. По балкам кладем стальные прогоны а к ним прикрепляем профнастил.) Затем после надстройки мансарды, производим монтаж лестничных маршей и площадок, оконных и дверных блоков, возведение перегородок, производим отделку полов и стен.
Также в дипломном проекте была составлена сметная документация в составе локальной, объектной сметы, а также сводного сметного расчета. Сметная стоимость реконструкции объекта в текущих ценах составляет порядка 29 млн руб.
Затем был разработан проект производства работ, в который входит календарный план и строительный генеральный план. На реконструкцию здания необходимо 4,5 месяца. Также был составлен график потребности в рабочих на основании которого, были рассчитаны площади временных зданий и сооружений.
Для монтажа конструкций был принят автокран Ивановец. Опасная зона крана не выходит за границу строительной площадки.
По результатам разработки проектно-сметной документации были подсчитаны экономические показатели проекта: чистый дисконтированный доход (47 млн), индекс доходности (2,83) и внутренняя норма доходности проекта. Срок окупаемости данного проекта составил 5 лет и 11 месяцев. Поэтому можно сказать, что проект эффективен и может быть принят к реализации.
Также была определена рыночная стоимость объекта 3 подходами: затратный, сравнительный и доходный. (затратный составил 62 млн, сравн 70 млн, доходн 73 млн). В результате обработки была получена рыночная стоимость объекта после реконструкции, которая равна 70 млн руб.

Таким образом, была проведена строительно-техническая и экономическая экспертиза для выбора наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости, и также было принято проектное решение о возможности и целесообразности перепрофилирования здания в городе Нижний Новгород.